Guella Advocacia

Adjudicação compulsória: indenização é imprescritível

Por: André Luiz Guella (OAB/SC 22.640)
Publicado em: 15 de agosto de 2026

Palavras-chave: adjudicação compulsória, escritura definitiva, promessa de compra e venda, imprescritibilidade, perdas e danos, registro de imóveis, direito imobiliário, regularização de imóvel, STJ, Guella Advocacia

Introdução

Em 20 de julho de 2026, o Superior Tribunal de Justiça divulgou julgado da Terceira Turma, no REsp 2.196.855, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, com repercussão direta sobre milhares de negócios imobiliários no Brasil: quando a outorga da escritura definitiva se torna inviável, a pretensão do comprador pode ser convertida em perdas e danos sem sujeição a prazo prescricional. O caso concreto é emblemático da realidade brasileira — o adquirente havia firmado promessa de compra e venda de uma sala comercial ainda na década de 1980, pagou o preço, mas a averbação da construção na matrícula, condição contratual para a outorga da escritura, jamais foi realizada.

O que é adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória é a via pela qual o promitente comprador que quitou integralmente o preço obtém a transferência da propriedade quando o promitente vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva. O fundamento processual está no art. 501 do Código de Processo Civil: a sentença que julga procedente a ação produz todos os efeitos da declaração de vontade não emitida, substituindo o vendedor inadimplente.

No plano material, os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil conferem ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel quando a promessa, sem cláusula de arrependimento, é registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O registro, contudo, não é pressuposto da ação: a Súmula 239 do STJ afirma que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso. Sem registro, o direito subsiste na dimensão obrigacional, oponível ao vendedor; com registro, ganha eficácia real, oponível a terceiros — razão pela qual o registro permanece altamente recomendável, ainda que não seja requisito de admissibilidade da demanda.

Desde a Lei nº 14.382/2022, que inseriu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), a adjudicação compulsória também pode ser processada extrajudicialmente, perante o registro de imóveis da situação do bem, mediante requerimento subscrito por advogado. A via administrativa, todavia, pressupõe cadeia dominial regular e prova inequívoca da quitação — exatamente o que falta nos casos de loteamentos e edificações não averbadas.

O precedente de 2026: por que a indenização não prescreve

A jurisprudência do STJ há muito reconhece que a pretensão à outorga da escritura definitiva não se submete a prazo prescricional. A novidade do REsp 2.196.855 está no passo seguinte: e quando a escritura se torna materialmente impossível, porque o empreendimento nunca foi averbado ou o imóvel foi alienado a terceiro de boa-fé?

A resposta do Tribunal apoia-se no art. 248 do Código Civil, segundo o qual a obrigação de fazer se resolve em perdas e danos quando o cumprimento específico se torna impossível por culpa do devedor. A relatora consignou que a conversão em perdas e danos é simples reflexo do acolhimento da pretensão original, substituída por prestação pecuniária. Se a pretensão relativa à outorga da escritura é infensa à prescrição, também o será a indenização que a substitui. Admitir o contrário premiaria o vendedor que descumpriu a obrigação: bastaria manter a irregularidade registral por tempo suficiente para que o direito do comprador se esvaziasse.

Fundamentos principiológicos

Dois princípios sustentam a solução. O primeiro é a boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), que impõe deveres anexos de cooperação e lealdade — entre eles o de promover as providências registrais necessárias à entrega do bem prometido. O segundo é a função social do contrato (art. 421 do Código Civil), que impede o uso da forma como escudo para frustrar a finalidade econômica do negócio. Some-se a proteção constitucional da propriedade e de sua função social (art. 5º, XXII e XXIII, da Constituição Federal), que só se realiza quando o adquirente obtém o título hábil ao registro previsto no art. 1.245 do Código Civil.

Os limites do direito: o que o STJ não admite

O precedente não converte a adjudicação compulsória em remédio universal. Dois julgados recentes delimitam o campo.

No REsp 2.207.433, julgado pela Terceira Turma em julho de 2025, o STJ recusou a aplicação da teoria do adimplemento substancial: o casal havia pago cerca de 80% do preço e pretendia adjudicar o imóvel alegando prescrição das parcelas finais. A Corte assentou que o pagamento integral é requisito inafastável da adjudicação, sob pena de estimular a inadimplência da última fração do preço. Restaram ao comprador a negociação com o vendedor ou, se preenchidos os requisitos, a usucapião.

No REsp 2.172.231/MG, também da Terceira Turma e da relatoria da Ministra Nancy Andrighi, o Tribunal decidiu que o registro da escritura pública não exaure o contrato: comprovado o descumprimento de outras cláusulas — no caso, a obrigação do vendedor de executar a infraestrutura do loteamento —, é cabível a resolução do negócio, com devolução dos valores pagos e retificação da matrícula, com base no art. 475 do Código Civil.

Quadro comparativo — caminhos do comprador sem escritura

Em linguagem simples: o que isso significa para quem comprou

Imagine que você comprou um lote ou uma sala há vinte, trinta anos. Pagou tudo, recebeu as chaves, construiu, mora ou trabalha ali. Só que a escritura nunca saiu — o loteamento não foi registrado, o prédio não foi averbado, a construtora fechou. Durante muito tempo pairava a dúvida: será que já é tarde demais para reclamar?

A decisão do STJ responde que não. O tempo, sozinho, não apaga esse direito. Se ainda for possível regularizar, você pode exigir a escritura na Justiça ou no cartório. Se não for mais possível — porque o imóvel foi vendido a outra pessoa de boa-fé, por exemplo —, você pode exigir dinheiro no lugar do imóvel, e essa cobrança também não tem prazo para acabar.

Há, porém, uma condição que não se contorna: é preciso ter pago tudo. Quem deixou parcelas em aberto não consegue a escritura por essa via, ainda que a dívida esteja velha. E o que decide o resultado é a documentação — contrato, recibos, comprovantes bancários, declarações de imposto de renda. Guardar esses papéis vale mais do que qualquer prazo.

Conclusão

O REsp 2.196.855 fecha uma lacuna relevante: a imprescritibilidade que já protegia a pretensão à escritura passa a alcançar a indenização que a substitui quando a outorga se torna impossível. A tese privilegia a substância sobre a forma e desestimula a estratégia de perpetuar a irregularidade registral à espera da prescrição. Os desafios de aplicação, contudo, são concretos: a prova da quitação em contratos das décadas de 1980 e 1990 costuma ser precária, a quantificação das perdas e danos exige perícia sobre o valor atual do bem e a presença de terceiros de boa-fé na cadeia dominial pode inviabilizar a via específica. Na prática, recomenda-se reunir toda a documentação de pagamento, conferir a matrícula atualizada antes de optar pela via judicial ou pela extrajudicial do art. 216-B, registrar a promessa sempre que possível e, diante de loteamento ou edificação irregular, avaliar em conjunto adjudicação, resolução e usucapião. Em regiões de forte expansão imobiliária e agrária como Santa Catarina, Rio Grande do Sul e Mato Grosso, o precedente devolve segurança jurídica a quem pagou e nunca recebeu o que comprou.