Guella Advocacia

Construção em APP: quando a demolição vira indenização

Por: André Luiz Guella (OAB/SC 22.640)
Publicado em: 20 de agosto de 2026

Palavras-chave: área de preservação permanente, demolição de imóvel em APP, restinga, terceiro adquirente de boa-fé, Código Florestal, conversão em perdas e danos, dano ambiental, obrigação propter rem, imóvel irregular, direito imobiliário

Introdução

Em 4 de agosto de 2026, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, por maioria, deixou de determinar a demolição de um edifício erguido sobre área de restinga na Praia de Palmas, em Governador Celso Ramos (SC), e converteu a obrigação de demolir em indenização destinada à reparação ambiental (AgInt no AREsp 2.110.631/SC, Rel. p/ acórdão Min. Afrânio Vilela). O julgado repercutiu de imediato no litoral catarinense, onde muitas unidades foram erguidas sobre restinga e terreno de marinha nas últimas décadas.

A decisão, contudo, não autoriza construir em Área de Preservação Permanente (APP). Ela responde a uma pergunta mais estreita: o que fazer quando a obra já está pronta, licenciada pelo Município e vendida a compradores que nada sabiam da irregularidade?

A regra permanece: APP é intocável, e o tempo não legitima a ocupação

O ponto de partida é o art. 225 da Constituição Federal, que impõe ao Poder Público e à coletividade o dever de defender o meio ambiente para as presentes e futuras gerações, e cujo § 3º sujeita o infrator a sanções administrativas e penais independentemente da obrigação de reparar o dano. No plano infraconstitucional, o art. 4º, VI, da Lei nº 12.651/2012 (Código Florestal) classifica como APP as restingas fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues, e o art. 8º da mesma lei somente admite intervenção ou supressão de vegetação nativa em APP nas hipóteses de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental — sendo que, tratando-se de restingas e dunas, a supressão exige utilidade pública.

Some-se a isso o art. 14, § 1º, da Lei nº 6.938/1981, que consagra a responsabilidade civil objetiva por dano ambiental: quem degrada responde independentemente de culpa. E a responsabilidade adere ao próprio imóvel. No Tema 1.204, a Primeira Seção do STJ fixou que as obrigações ambientais têm natureza propter rem, podendo ser exigidas, à escolha do credor, do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores, ou de ambos — ressalvado o alienante cujo direito real cessou antes do dano e que para ele não concorreu. Antes dele, a Súmula 623 do STJ já apontava nesse sentido.

Tampouco socorre o infrator o decurso do tempo. A Súmula 613 do STJ não admite a teoria do fato consumado em tema de direito ambiental, e o entendimento segue vivo: em 9 de dezembro de 2025, a Primeira Turma do STJ, à unanimidade, manteve a demolição de edificação erguida em manguezal às margens do rio Acaú, em Pitimbu (PB), afastando a alegação de ocupação consolidada (REsp 1.989.757, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues). Acolher a tese, consignou-se, equivaleria a legitimar a degradação pela simples passagem do tempo.

A exceção do caso catarinense: o que efetivamente pesou

O precedente de agosto de 2026 não revogou nada disso. Ele operou no terreno da proporcionalidade na escolha do meio executivo, apoiado no art. 499 do Código de Processo Civil, segundo o qual a obrigação de fazer converte-se em perdas e danos quando impossível a tutela específica. A Segunda Turma concluiu que a retirada do edifício, já inserido em vizinhança urbanizada e consolidada, não restabeleceria as características originais da restinga e ainda produziria novos impactos. Em vez de um resultado simbólico, optou-se por um resultado ambiental efetivo: recursos vinculados a projetos de proteção ambiental local.

Dois princípios sustentam a solução. O primeiro é a função social da propriedade (art. 5º, XXIII, e art. 170, III, da CF/88; art. 1.228, § 1º, do Código Civil), que condiciona o exercício do domínio ao equilíbrio ecológico e, aqui, opera em favor da preservação efetiva, não do gesto demolitório. O segundo é a boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), aferida na conduta dos empreendedores e, sobretudo, dos adquirentes das unidades, que compraram com registro regular e sem qualquer averbação de litígio.

É indispensável registrar o que a decisão não diz. Ela não afasta a responsabilidade civil: a indenização foi mantida e majorada. Não afasta a responsabilidade administrativa e penal do art. 225, § 3º, da CF/88. E não se aplica a quem construiu após embargo, notificação ou ordem judicial de paralisação — nesse cenário, o precedente de Pitimbu é que governa o caso.

Quadro comparativo: quando demolir, quando indenizar

Em linguagem simples: o que isso muda para quem comprou

Se você comprou um apartamento ou uma casa e descobriu depois que o terreno é área protegida, a primeira notícia é boa: nem sempre a resposta da Justiça é o trator. Quando a obra foi licenciada pela Prefeitura, ninguém desrespeitou ordem de parada, o bairro já está urbanizado e as unidades foram vendidas a quem comprou de boa-fé, o tribunal pode trocar a demolição por um valor em dinheiro aplicado na recuperação da natureza da região.

A segunda notícia exige atenção. Essa troca é exceção, não regra, e depende de provar cada um daqueles pontos. Além disso, a conta ambiental "gruda" no imóvel: quem é dono hoje pode ser cobrado por dano causado pelo dono anterior, restando-lhe cobrar depois de quem vendeu. Por isso, antes de comprar imóvel em orla, encosta, beira de rio ou área rural com mata, vale checar no cartório se há ação civil pública, auto de infração ou termo de ajustamento de conduta averbado, e conferir o licenciamento da obra. Uma consulta preventiva custa uma fração do que custa um processo de demolição.

Conclusão

O julgado catarinense de agosto de 2026 não abre uma janela para ocupar APP: ele reafirma que a reparação ambiental deve ser orientada a resultados. A demolição continua sendo a resposta padrão para a construção irregular, especialmente diante de desobediência a embargos, e a Súmula 613 do STJ permanece íntegra. O que a Segunda Turma admitiu foi que, em situações de licenciamento estatal, ausência de violação deliberada, entorno urbano consolidado e presença de terceiros adquirentes de boa-fé, a tutela específica pode ceder lugar à indenização, na forma do art. 499 do CPC, sem que isso represente perdão ao degradador.

O principal desafio está na delimitação dessa fronteira: o risco de que o precedente seja invocado como salvo-conduto genérico, quando cada um de seus pressupostos precisa ser demonstrado nos autos. Na prática, recomenda-se ao adquirente exigir due diligence ambiental e registral antes da compra; ao empreendedor, documentar o licenciamento e o cumprimento de condicionantes; e a quem já enfrenta ação civil pública, avaliar desde o início a viabilidade técnica da recuperação in natura, pois é sobre esse ponto que a controvérsia tende a se decidir.