Guella Advocacia

Distrato de Imóvel na Planta: Retenção de 25% ou 50%?

Por: André Luiz Guella (OAB/SC 22.640)
Publicado em: 18 de agosto de 2026

Palavras-chave: distrato imobiliário, retenção de valores, patrimônio de afetação, Lei do Distrato, Lei 13.786/2018, incorporação imobiliária, imóvel na planta, rescisão de contrato, Tema 1.466 STJ, direito imobiliário

Introdução

O comprador de um imóvel na planta perde o emprego ou deixa de conseguir honrar as prestações e, ao pedir a rescisão, descobre que a incorporadora pretende reter metade de tudo o que já pagou. Em 21 de julho de 2026, o Superior Tribunal de Justiça publicou a Edição Extraordinária n. 32 do seu Informativo de Jurisprudência, consolidando o entendimento de que a cláusula que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos é válida quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. No mesmo período, a Segunda Seção afetou a controvérsia ao rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.466, o que sinaliza a fixação de tese vinculante para todo o país.

A diferença entre 25% e 50% pode significar dezenas de milhares de reais. Este artigo explica em que hipóteses cada percentual se aplica e que limites a lei e a jurisprudência impõem à incorporadora.

Fundamentação jurídica: o que a lei realmente diz

Antes da Lei nº 13.786/2018 — a Lei do Distrato —, não havia percentual legal de retenção, e a Segunda Seção do STJ havia consolidado o patamar de 25% do total pago como limite ordinário, com apoio no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, que fulmina de nulidade as cláusulas iníquas ou incompatíveis com a boa-fé, e no art. 53, que proíbe a perda total das prestações pagas.

A Lei nº 13.786/2018 alterou a Lei nº 4.591/1964 e inseriu nela o art. 67-A, que passou a disciplinar objetivamente a matéria. O caput, inciso II, autoriza a retenção da pena convencional, limitada a 25% da quantia paga, além da comissão de corretagem. O § 5º contém a regra que hoje concentra o litígio: nas incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, a pena convencional pode alcançar até 50%. O § 2º autoriza ainda a dedução de tributos, cotas condominiais e taxa de fruição quando o adquirente já tiver recebido as chaves.

O patrimônio de afetação, disciplinado nos arts. 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/1964, segrega o terreno, as acessões e os recursos financeiros de determinada incorporação do restante do patrimônio da incorporadora, afetando-os exclusivamente à conclusão daquela obra. É essa segregação que justifica, na lógica legal, a retenção ampliada: o dinheiro devolvido a um desistente sai do caixa que financia o apartamento de todos os demais adquirentes.

Dois princípios governam a leitura desses dispositivos. A função social do contrato (art. 421 do Código Civil) impõe que a retenção sirva à preservação coletiva do empreendimento, não à punição do desistente. A boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) exige transparência quanto ao regime de afetação e à forma de cálculo. Somam-se a proteção constitucional do consumidor (art. 5º, XXXII, da Constituição Federal) e a redução equitativa da penalidade excessiva (art. 413 do Código Civil).

Jurisprudência: o que o STJ decidiu nos últimos meses

A Súmula 543 do STJ permanece como ponto de partida: na resolução de promessa de compra e venda submetida ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata — integral quando a culpa for exclusiva do vendedor ou construtor, parcial quando o comprador tiver dado causa ao desfazimento.

Sobre o percentual, a Quarta Turma reafirmou a validade da retenção ampliada no AgInt no REsp 2.159.971/SP, relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira, julgado em 15 de junho de 2026 e divulgado na referida Edição Extraordinária n. 32: é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos em empreendimento submetido ao patrimônio de afetação. No mesmo sentido, o AREsp 3.081.626/SP, relator o Ministro Raul Araújo, em 24 de fevereiro de 2026.

A Terceira Turma seguiu a mesma direção no REsp 2.227.595/SP, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, em 9 de março de 2026. Ainda que as Turmas de direito privado venham convergindo, o volume de demandas repetitivas levou a Segunda Seção a submeter a matéria ao rito dos recursos repetitivos: o Tema 1.466 definirá se, nos contratos firmados após a Lei nº 13.786/2018 e relativos a imóveis sob patrimônio de afetação, a resolução por inadimplemento autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, na forma do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. O Tema 1.465 cuidará da retenção nos contratos anteriores à Lei do Distrato. Com a afetação, os processos sobre a mesma questão ficam sobrestados até a fixação da tese.

Quadro comparativo: 25% ou 50%?

Além da pena convencional, o art. 67-A permite deduzir corretagem, tributos e encargos do imóvel, cotas condominiais e, se houve imissão na posse, a taxa de fruição. É na soma dessas rubricas que residem os maiores abusos.

Em linguagem simples: o que isso significa para quem comprou

Se você comprou um apartamento na planta e precisa desistir, a primeira pergunta é: o meu empreendimento tem patrimônio de afetação? Essa informação deve constar do contrato e, sobretudo, estar averbada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Uma certidão atualizada da matrícula resolve a dúvida.

Sem afetação averbada, o teto é de 25%. Com afetação, o percentual pode chegar a 50%, mas nunca de forma automática: a cláusula precisa estar expressa no contrato, o percentual incide sobre o que foi efetivamente pago — e não sobre o valor total do imóvel — e a soma das deduções não pode esvaziar a devolução a ponto de configurar perda total, o que o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor proíbe.

Vale ainda uma distinção prática: desistência não é a mesma coisa que culpa da incorporadora. Se a obra atrasou além do prazo de tolerância ou houve descumprimento contratual da vendedora, o cenário muda por completo — a devolução tende a ser integral e corrigida, sem retenção, além de eventual indenização.

Conclusão

A Lei nº 13.786/2018 trouxe segurança jurídica ao substituir o arbítrio judicial por percentuais objetivos, mas criou novo campo de litígio ao estabelecer dois tetos e condicionar o mais gravoso a um regime — o patrimônio de afetação — cuja existência nem sempre é clara para o adquirente. A tendência das decisões mais recentes aponta para a validação do teto de 50% quando o regime está efetivamente constituído, e o Tema 1.466 deve converter essa orientação em tese vinculante.

O desafio está menos no percentual e mais no seu entorno: a cumulação de rubricas, a base de cálculo, o prazo de devolução e a comprovação da afetação. Antes de assinar qualquer distrato, o adquirente deve obter a certidão de matrícula para verificar a averbação da afetação, exigir o demonstrativo analítico de cada dedução, conferir se o percentual incidiu apenas sobre os valores pagos e confrontar o prazo de restituição com o previsto em lei.

Em um mercado aquecido em Santa Catarina, no Rio Grande do Sul e em Mato Grosso, a leitura técnica do contrato antes da assinatura costuma custar uma fração do que se perde em um distrato mal negociado.