Guella Advocacia

Dívida de condomínio não entra na recuperação judicial

Por: André Luiz Guella (OAB/SC 22.640)
Publicado em: 9 de agosto de 2026

Palavras-chave: débitos condominiais, recuperação judicial, Tema 1391 STJ, créditos extraconcursais, obrigação propter rem, cotas condominiais, Lei 11.101/2005, condomínio edilício, cobrança de condomínio, direito imobiliário, Guella Advocacia

Introdução

Em 13 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça concluiu o julgamento do Tema Repetitivo 1.391, tendo como paradigmas os Recursos Especiais nº 2.203.524/RJ, nº 2.206.292/RJ e nº 2.206.633/PR, com acórdão publicado em 17 de junho de 2026. Por maioria, prevaleceu a divergência aberta pelo Ministro Raul Araújo sobre o voto do relator, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, fixando-se a tese de que os débitos condominiais, ainda que anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao juízo da recuperação, podendo ser executados no juízo cível competente.

A decisão alcança de imediato empresas em crise que ocupam salas comerciais, galpões e unidades autônomas em condomínios edilícios — realidade frequente nos polos empresariais de Santa Catarina, Rio Grande do Sul e Mato Grosso. Por ser tese firmada em repetitivo, vincula juízes e tribunais (art. 927, III, do CPC).

Fundamentação jurídica: por que a cota condominial escapa do concurso

O art. 49 da Lei nº 11.101/2005 submete à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos, ressalvadas as exceções legais. O art. 84 do mesmo diploma, por sua vez, elenca os créditos extraconcursais, pagos com precedência e fora do plano. A controvérsia do Tema 1.391 residia exatamente em saber se a cota condominial, por sua peculiar estrutura, comportaria leitura excepcional.

O fundamento decisivo está na natureza propter rem da obrigação condominial. O art. 1.336, inciso I, do Código Civil impõe ao condômino o dever de concorrer para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal; o § 1º do mesmo artigo prevê juros moratórios de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito. Já o art. 1.345 do Código Civil determina que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros — regra que só faz sentido porque a dívida adere à coisa, e não à pessoa.

Some-se a isso o art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil, que qualifica as contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício como título executivo extrajudicial, e o art. 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/1990, que excepciona a impenhorabilidade do bem de família para essa mesma cobrança. O ordenamento trata a cota condominial com regime reforçado de exigibilidade em mais de uma frente.

Princípios em tensão

• Função social da propriedade (art. 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal de 1988): o condomínio não é credor comum. As contribuições custeiam conservação, segurança, elevadores, energia e limpeza — sem elas, a propriedade coletiva se degrada e deixa de cumprir sua destinação. Submeter esse crédito a um plano com deságio e carência transferiria o custo da crise de uma empresa a todos os demais condôminos.
• Preservação da empresa (art. 47 da Lei nº 11.101/2005): em sentido oposto, o princípio que orienta toda a recuperação judicial recomenda concentrar o passivo para viabilizar o soerguimento. Foi essa a linha do voto vencido.
• Par conditio creditorum: a igualdade entre credores de mesma classe é regra do concurso, mas cede quando a lei ou a natureza do crédito autorizam tratamento diverso — que foi a conclusão da maioria.

Jurisprudência: três precedentes que sustentam a leitura

O Tema 1.391 não surgiu isolado. Ele consolida uma linha que o STJ vinha reafirmando nos últimos anos a respeito da adesão da dívida ao imóvel:

• Tema Repetitivo 1.391 do STJ (Segunda Seção, julgado em 13/05/2026): fixou a extraconcursalidade dos débitos condominiais anteriores ao pedido, autorizando a execução no juízo cível competente.
• REsp nº 1.910.280 (Segunda Seção, relatora Ministra Isabel Gallotti, julgado em 30/04/2025): reconheceu a legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor e promissário comprador quando o compromisso não foi levado a registro, pois a obrigação propter rem tem fonte no direito real sobre a coisa e não se extingue por ajuste contratual. O condomínio não é prejudicado por acordos privados dos quais não participou.
• Quarta Turma do STJ (relator Ministro João Otávio de Noronha, outubro de 2025): o comprador registrado na matrícula responde pelas cotas mesmo sem ter recebido as chaves, porque a exigibilidade decorre da titularidade registral — restando-lhe direito de regresso contra construtora ou vendedor.

Registre-se ainda que, em junho de 2025, a Segunda Seção admitiu a revisão do Tema Repetitivo 886, sobre a responsabilidade pelos débitos condominiais entre promitente vendedor e promissário comprador — sinal de que o tribunal segue calibrando os contornos subjetivos dessa cobrança, sem abalar a premissa da natureza propter rem.

Quadro comparativo — crédito concursal e crédito extraconcursal

O que isso significa na prática, em linguagem simples

Imagine um condomínio comercial em que uma das empresas ocupantes entra em recuperação judicial devendo dois anos de taxa condominial. Até este julgamento, era comum que o condomínio fosse obrigado a habilitar esse valor no processo de recuperação, entrar na fila com bancos e fornecedores e aceitar receber com desconto, parcelado, anos depois — se recebesse.

Com a tese do Tema 1.391, o cenário muda. O condomínio pode cobrar a dívida diretamente na Justiça comum, com o valor cheio, e a execução não fica travada pelo processo de recuperação. Se necessário, o próprio imóvel pode ser levado à penhora, já que a dívida está grudada na unidade, não apenas no nome da empresa.

Há dois recados igualmente importantes. Para quem compra uma sala ou um galpão: verifique na matrícula e junto ao síndico se existem cotas atrasadas, porque essa dívida acompanha o imóvel e passará a ser sua. Para quem administra uma empresa em dificuldade: a taxa de condomínio não pode ser tratada como um passivo qualquer a ser empurrado para o plano — ela continuará sendo exigível e pode custar o próprio imóvel.

Conclusão

O Tema 1.391 resolve controvérsia que dividia turmas e tribunais estaduais, mas o faz por maioria apertada e à custa de uma exceção não expressa no art. 84 da Lei nº 11.101/2005 — o que explica a resistência do voto vencido e antecipa debates sobre os limites da criação jurisprudencial de créditos extraconcursais. O desafio estará na aplicação: distinguir cotas ordinárias de multas sancionatórias, delimitar penhoras sobre bens essenciais à atividade e coordenar o juízo cível com o recuperacional nos atos de constrição.

Na prática, recomenda-se: aos condomínios, protocolar a execução autônoma sem aguardar a habilitação, instruída com convenção, atas de aprovação orçamentária e demonstrativo do débito; às empresas em recuperação, mapear o passivo condominial fora do plano e negociar acordos diretos com os condomínios antes que a execução avance sobre o imóvel; e aos adquirentes de unidades, incluir a certidão negativa de débitos condominiais na due diligence, ao lado da matrícula atualizada. A decisão reforça que, no condomínio edilício, a dívida é da coisa — e a coisa responde.