Guella Advocacia

Usucapião familiar: o limite de 250 m² segundo o STJ

Por: André Luiz Guella (OAB/SC 22.640)
Publicado em: 12 de agosto de 2026

Palavras-chave: usucapião familiar, art. 1.240-A do Código Civil, abandono do lar, limite de 250 m², usucapião urbana, direito à moradia, partilha de imóvel, posse exclusiva, direito imobiliário, direito de família, STJ

Introdução

Em junho de 2026, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do ministro Antonio Carlos Ferreira, decidiu por unanimidade que a usucapião familiar não pode ser reconhecida sobre parte de um imóvel urbano cuja área total supere 250 m². No caso, a autora buscava adquirir, por usucapião, apenas uma fração de um imóvel de 360 m² no qual permanecia residindo desde o fim do casamento. A tese foi rejeitada: para o colegiado, o limite de 250 m² previsto no art. 1.240-A do Código Civil qualifica o imóvel como um todo, e admitir a aquisição parcial de bem maior configuraria fraude à norma.

A decisão importa a um número expressivo de famílias: a usucapião familiar é o instrumento que permite ao cônjuge ou companheiro que permaneceu no imóvel do casal regularizar sozinho a titularidade após o abandono do outro. Delimitar seu alcance é delimitar o acesso à moradia formalizada.

Fundamentação jurídica: os requisitos do art. 1.240-A

Introduzida pela Lei nº 12.424/2011, a usucapião familiar — ou usucapião por abandono do lar — é a modalidade de prazo mais curto do ordenamento brasileiro. O art. 1.240-A do Código Civil exige a conjugação dos seguintes elementos:

• Imóvel urbano de até 250 m², cuja propriedade seja dividida com o ex-cônjuge ou ex-companheiro;
• Posse direta, exclusiva e ininterrupta por 2 anos, sem oposição;
• Utilização do bem para moradia própria ou da família;
• Abandono do lar pelo outro consorte;
• Não ser o requerente proprietário de outro imóvel, urbano ou rural, e não ter sido beneficiado antes pela mesma modalidade (§ 1º do art. 1.240-A).

O instituto dialoga com o art. 1.240 do Código Civil e com o art. 183 da Constituição Federal, que disciplinam a usucapião especial urbana e adotam idêntico teto de 250 m². Se o legislador escolheu o mesmo parâmetro para as duas hipóteses, é porque pretendeu circunscrever ambas a imóveis de pequenas dimensões, como política habitacional, e não criar uma via de fracionamento de bens maiores.

Dois princípios constitucionais sustentam a leitura do dispositivo: a função social da propriedade (art. 5º, XXIII, da Constituição Federal), que legitima a conversão da posse prolongada em domínio, e a dignidade da pessoa humana (art. 1º, III), concretizada pelo direito social à moradia do art. 6º da Constituição. A Quarta Turma privilegiou ainda um terceiro vetor: a segurança jurídica, que impede o alargamento judicial de requisitos objetivos fixados em lei.

O requisito do "abandono do lar"

Esse é o ponto que mais gera litígio. O abandono do lar não se confunde com a simples saída física do imóvel, nem autoriza a discussão sobre quem foi o culpado pelo fim da relação. O Enunciado 595 da VII Jornada de Direito Civil — que revogou o Enunciado 499 — fixa que o requisito deve ser lido "como abandono voluntário da posse do imóvel somado à ausência da tutela da família, não importando em averiguação da culpa pelo fim do casamento ou união estável".

A consequência prática é relevante: quem se afasta por determinação judicial, em razão de medida protetiva decorrente de violência doméstica, não abandona o lar no sentido do art. 1.240-A — nem tampouco aquele que sai de casa mas segue contribuindo para o sustento da família e para as despesas do bem.

Quadro comparativo — modalidades de usucapião de imóvel urbano

Jurisprudência recente

1. O limite de 250 m² incide sobre a totalidade do bem

No precedente que abre este artigo (STJ, Quarta Turma, rel. min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em junho de 2026), o tribunal registrou que o art. 1.240-A não emprega as expressões "parte do imóvel" ou "fração do imóvel". Cabe ao legislador — e não ao Judiciário — redefinir os critérios de aplicação do instituto.

2. Não há usucapião de imóvel em Área de Preservação Permanente

Ao julgar o REsp 2.211.711/MT (Terceira Turma, rel. min. Nancy Andrighi, fevereiro de 2026), o STJ afastou a exceção de usucapião oposta em ação reivindicatória sobre área rural às margens de curso d'água em Mato Grosso. Com base nos arts. 7º e 8º da Lei nº 12.651/2012 (Código Florestal), o colegiado assentou que a ocupação irregular de Área de Preservação Permanente é antijurídica e que reconhecer-lhe efeitos aquisitivos estimularia novas invasões — julgado especialmente relevante em Mato Grosso, Santa Catarina e Rio Grande do Sul, onde a sobreposição entre posse consolidada e áreas protegidas é frequente.

3. Recibo de compra e venda pode servir de justo título

No REsp 2.215.421 (Terceira Turma, rel. min. Nancy Andrighi, abril de 2026), o STJ admitiu que o simples recibo de compra e venda configure justo título para fins da usucapião ordinária do art. 1.242 do Código Civil, desde que revele a inequívoca intenção de transmitir a propriedade — leitura que abre caminho para a regularização de negócios informais.

Lidos em conjunto, os precedentes revelam um movimento coerente: o STJ tem sido flexível quanto à prova da posse e do título, mas rigoroso quanto aos requisitos objetivos fixados em lei.

O que isso significa na prática

Para quem passou por uma separação e continuou morando no imóvel, o recado é direto. Se a casa ou o apartamento tem até 250 m² de área total, é possível pedir a propriedade integral do bem depois de dois anos morando nele sozinho, sem que o ex-parceiro tenha voltado ou contribuído. Se o imóvel é maior do que isso, esse caminho está fechado, mesmo que a pessoa peça só um pedaço.

Restam então outras portas: a partilha de bens no divórcio, a ação de extinção de condomínio, a cobrança de aluguel pelo uso exclusivo ou uma modalidade comum de usucapião, com prazo mais longo. Vale conferir na matrícula qual é exatamente a área registrada: a diferença entre 248 m² e 252 m² decide qual porta permanece aberta.

Conclusão

O precedente firmado pela Quarta Turma em junho de 2026 reforça a natureza objetiva dos requisitos da usucapião familiar. A solução é tecnicamente correta — a leitura extensiva de norma restritiva esvaziaria o desenho legislativo do instituto —, mas cobra seu preço: famílias que ocupam há anos, com exclusividade, imóveis pouco acima do teto legal seguirão dependentes de vias mais lentas e onerosas para regularizar a moradia. O desafio de aplicação será definir a área total quando a realidade fática já não corresponde ao registro — desmembramentos não averbados, construções irregulares, frações ideais em condomínio.

Recomendam-se três providências antes de qualquer ação: (i) obter certidão atualizada da matrícula para confirmar a metragem registrada; (ii) reunir prova documental da posse exclusiva e do custeio integral do imóvel — contas de consumo, IPTU, despesas de condomínio, comprovantes de reforma; e (iii) avaliar desde o início a alternativa mais vantajosa entre a usucapião e os instrumentos do direito de família, já que a escolha equivocada da via pode custar anos.