Guella Advocacia

Usucapião Rural: Como Comprovar a Posse na Prática

Por: André Luiz Guella (OAB/SC 22.640)
Publicado em: 24 de julho de 2026

Palavras-chave: usucapião rural, prova da posse, justo título, boa-fé, animus domini, ônus da prova, STJ, direito agrário, direito imobiliário, posse mansa e pacífica, Guella Advocacia

Introdução

Em 21 de julho de 2026 veio a público a decisão do Superior Tribunal de Justiça que negou a dois produtores rurais do Tocantins a propriedade de um imóvel por usucapião ordinária. Quatro meses antes, a 3ª Turma da mesma Corte decidira em sentido aparentemente oposto: aceitou um simples recibo de compra e venda como prova do justo título exigido para essa modalidade. A contradição é apenas aparente — e entender por que os dois julgados coexistem importa a quem possui imóvel rural sem escritura registrada.

Conhecer os requisitos legais é apenas o primeiro passo; o desafio prático é provar documentalmente algo que muitas vezes só existe no dia a dia da propriedade. Os dois casos de 2026, somados a um precedente do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, desenham os contornos dessa prova.

Da Teoria à Prova: o Que Precisa Ser Demonstrado

A usucapião ordinária (art. 1.242 do Código Civil) exige posse contínua e incontestada por dez anos, com animus domini, justo título e boa-fé. A extraordinária (art. 1.238, CC) dispensa justo título e boa-fé, mas exige quinze anos — dez, se houver moradia habitual ou exploração produtiva. No campo soma-se a usucapião especial rural do art. 191 da Constituição Federal: cinco anos de posse de área de até cinquenta hectares, tornada produtiva pelo trabalho da família.

Nenhum desses requisitos se prova sozinho. O animus domini não é estado psicológico a ser adivinhado pelo julgador, mas fato objetivo, demonstrável pelo tratamento que o possuidor dá à coisa — cultivo, benfeitorias, tributos, moradia — e o ônus de prová-lo recai sobre quem alega a posse qualificada (art. 373, I, do CPC).

O Caso do Tocantins: Quando a Posse Alegada Não Basta

No REsp 2.250.811-TO (2025/0501098-3), dois produtores rurais invocaram exploração agropecuária contínua como fundamento da posse ad usucapionem. O Tribunal de Justiça do Tocantins recusou o pedido em três frentes, e o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva manteve a decisão. O justo título: a escritura pública de compra e venda não fora registrada no Cartório de Registro de Imóveis. A boa-fé: os autores sabiam da necessidade do registro, mas permaneceram quase vinte anos inertes. A posse: a alegação de exploração não veio acompanhada de prova robusta da continuidade pelos dez anos exigidos.

O relator afastou ainda a alegação de negativa de prestação jurisdicional. O detalhe processual importa: como o STJ não reexamina fatos e provas em recurso especial — vedação da Súmula 7/STJ —, a sorte da demanda estava selada desde que as instâncias ordinárias consideraram a prova insuficiente. O conjunto probatório se constrói na instrução em primeiro grau, não nos recursos posteriores.

O Recibo Como Justo Título: a Abertura do STJ em Sergipe

Em sentido diverso, a 3ª Turma decidiu por unanimidade, no REsp 2.215.421/SE, relatado pela ministra Nancy Andrighi e julgado em 10 de março de 2026, que o recibo de compra e venda pode ser reconhecido como justo título na usucapião ordinária, ainda que sem escritura pública ou matrícula atualizada. Para a Corte, o justo título é o fundamento que leva o possuidor a crer, de boa-fé, que a propriedade lhe foi transmitida — papel que o recibo cumpre ao demonstrar a intenção inequívoca das partes.

A decisão rejeitou o argumento de que somente títulos formalmente perfeitos serviriam: se assim fosse, a usucapião ordinária seria supérflua, já que quem tem título perfeito pode regularizar o imóvel por outros meios, como a adjudicação compulsória. O efeito prático alcança o interior do país, onde negócios rurais historicamente se fecharam com recibo — desde que este comprove a quitação integral do preço, sob pena de a boa-fé ser contestada.

TJSC: Zelo Ocasional Não é Posse com Ânimo de Dono

Precedente da 6ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, relatado pelo desembargador Mauro Ferrandin e julgado em 3 de junho de 2025, reforça o raciocínio: o pagamento de IPTU somado à manutenção esporádica de um terreno não caracteriza a posse qualificada da usucapião extraordinária. Limpeza ocasional e recolhimento de tributos não demonstram o ânimo de dono, que pressupõe relação ativa e contínua com a coisa — padrão probatório da Câmara que revisa boa parte das ações de usucapião no estado.

Quadro comparativo — os dois julgados do STJ em 2026

Função Social da Propriedade e Boa-fé: os Princípios por Trás da Prova

A tensão aparente entre os dois casos se explica por dois princípios. O primeiro é a função social da propriedade (art. 5º, XXIII, e art. 186 da Constituição Federal), que impõe ao imóvel rural o uso racional e a preservação ambiental — comando que a jurisprudência prestigia quando a posse se traduz em produção efetiva. O segundo é a boa-fé possessória (art. 1.201, CC), pela qual o possuidor de boa-fé ignora o vício que impede a aquisição. É ele que separa os julgados: em Sergipe, o recibo demonstrava crença legítima na aquisição; no Tocantins, a ciência da irregularidade somada a duas décadas de inércia revelava o oposto. Os tribunais não endurecem nem afrouxam a usucapião rural — reafirmam que a proteção da posse prolongada pressupõe honestidade de conduta, não simples passagem do tempo.

Para Quem Não é Jurista: o Que Isso Significa na Prática

Para quem ocupa um imóvel rural sem título registrado, a lição é simples: organize a prova da posse antes que ela seja necessária, não depois. Guarde recibos e contratos particulares, comprovantes de ITR, o registro no CAR e o CCIR, contas de luz em seu nome no endereço do imóvel, notas fiscais de benfeitorias — cercas, poços, galpões — e, sempre que possível, fotografias datadas e o contato de vizinhos que possam testemunhar. Isoladamente, nenhum desses documentos garante a usucapião; reunidos, formam o conjunto que convence o juiz de que a posse foi real, contínua e exercida como se o imóvel fosse seu — e não apenas que, de vez em quando, uma conta foi paga em seu nome.

Quadro — meios de prova e força probatória segundo a jurisprudência recente

Conclusão: Segurança Jurídica Começa Antes do Processo

Lidos em conjunto, os julgados de 2026 e o precedente catarinense não representam guinada jurisprudencial: reafirmam que os requisitos dos arts. 1.238 e 1.242 do Código Civil e do art. 191 da Constituição Federal sempre dependeram de prova concreta — construída enquanto a posse acontece, não reconstituída anos depois diante de um juiz. Para o possuidor rural sem título registrado, vale buscar orientação jurídica cedo e, havendo consenso entre as partes, avaliar a via extrajudicial da usucapião (art. 216-A da Lei nº 6.015/73), mais célere que a judicial.

Os desafios permanecem: propriedades rurais carecem de cadastro atualizado, sucessões complicam a cadeia possessória e a Súmula 7/STJ faz da instrução em primeiro grau o núcleo da estratégia de quem pretende consolidar juridicamente uma posse exercida de fato.