Guella Advocacia

A Usucapião Rural e Urbana no Brasil: Diferenças e Requisitos Legais

Por: André Luiz Guella (OAB/SC 22.640) e Fernanda Salete Guella (OAB/SC 27.534)
Publicado em: 21 de maio de 2025

Palavras-chave: Usucapião, Usucapião Rural, Usucapião Urbana, Direito Civil, Direito Imobiliário, Propriedade, Posse, Requisitos Legais, Código Civil, Constituição Federal, Estatuto da Cidade, Estatuto da Terra.

Introdução

A usucapião é um instituto jurídico fundamental no direito brasileiro, representando uma forma originária de aquisição da propriedade pela posse prolongada e qualificada de um bem, seja ele móvel ou imóvel. Este mecanismo não apenas confere segurança jurídica a situações de fato consolidadas pelo tempo, mas também atende ao princípio da função social da propriedade, previsto no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal de 1988. Dada a diversidade territorial e social do Brasil, a legislação estabelece modalidades distintas de usucapião, com particularidades para imóveis urbanos e rurais. O presente artigo visa delinear as principais espécies de usucapião aplicáveis a esses contextos, seus requisitos legais e as diferenças cruciais entre elas, servindo como guia para profissionais do direito e para o público interessado.

O Que é a Usucapião? (Conceito Geral)

Antes de adentrarmos nas especificidades, é crucial compreender o conceito de usucapião. Trata-se da aquisição do domínio em razão da posse continuada durante certo lapso temporal, desde que observados os requisitos estabelecidos em lei. Os elementos comuns à maioria das modalidades de usucapião são:

1. Posse com animus domini: O possuidor deve agir como se fosse o verdadeiro dono da coisa, com a intenção de tê-la para si.
2. Posse mansa, pacífica e contínua: A posse não pode ser clandestina, violenta ou precária, e deve ser exercida sem oposição do proprietário registral e sem interrupções significativas.
3. Decurso do tempo: A lei estabelece prazos mínimos de posse, que variam conforme a modalidade de usucapião.
4. Objeto hábil: O bem deve ser suscetível de usucapião (bens públicos, por exemplo, são insuscetíveis, conforme Art. 102 do Código Civil e Arts. 183, §3º e 191, parágrafo único, da CF/88).

O Código Civil de 2002 (Lei nº 10.406/2002) é o principal diploma a tratar do tema, nos artigos 1.238 a 1.244, complementado por legislações específicas.

Modalidades de Usucapião Urbana

A usucapião de imóveis urbanos visa regularizar a posse de quem utiliza o bem para moradia ou fins produtivos em áreas urbanas, contribuindo para a organização e o desenvolvimento das cidades.

1. Usucapião Extraordinária Urbana (Art. 1.238 do Código Civil)

• Requisitos:
  • Posse por 15 anos, ininterrupta e sem oposição.
  • Animus domini.
  • Independe de justo título e boa-fé.
• Redução de Prazo: O prazo é reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo (parágrafo único do Art. 1.238).

2. Usucapião Ordinária Urbana (Art. 1.242 do Código Civil)

• Requisitos:
  • Posse por 10 anos, contínua e incontestada.
  • Animus domini.
  • Justo título e boa-fé.
• Redução de Prazo: O prazo é reduzido para 5 anos se o imóvel houver sido adquirido onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico (parágrafo único do Art. 1.242).

3. Usucapião Especial Urbana ou Constitucional (Art. 183 da CF/88; Art. 1.240 do CC/02; Art. 9º da Lei nº 10.257/2001 - Estatuto da Cidade)

• Requisitos:
  • Posse por 5 anos, ininterrupta e sem oposição.
  • Área urbana de até 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).
  • Utilização do imóvel para sua moradia ou de sua família.
  • Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
  • O direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

4. Usucapião Familiar ou por Abandono do Lar (Art. 1.240-A do Código Civil)

• Requisitos:
  • Posse direta e exclusiva por 2 anos, ininterrupta e sem oposição.
  • Imóvel urbano de até 250 m².
  • Propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar.
  • Utilização do imóvel para sua moradia ou de sua família.
  • Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Modalidades de Usucapião Rural

A usucapião rural tem forte conotação social, ligada à fixação do homem no campo e à produtividade da terra, alinhando-se aos preceitos do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964).

1. Usucapião Extraordinária Rural (Art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil)

• Requisitos:
  • Posse por 15 anos, ininterrupta e sem oposição (caput do Art. 1.238).
  • Animus domini.
  • Independe de justo título e boa-fé.
• Redução de Prazo (especificidade rural): O prazo é reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual e tornado a terra produtiva por seu trabalho ou o de sua família.

2. Usucapião Ordinária Rural (Art. 1.242 do Código Civil)

• Requisitos:
  • Posse por 10 anos, contínua e incontestada.
  • Animus domini.
  • Justo título e boa-fé.
• Redução de Prazo: O prazo é reduzido para 5 anos se o imóvel houver sido adquirido onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, e os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico (parágrafo único do Art. 1.242), o que se aplica com frequência à realidade rural.

3. Usucapião Especial Rural ou Constitucional (Pro Labore) (Art. 191 da CF/88; Art. 1.239 do CC/02; Lei nº 6.969/1981)

• Requisitos:
  • Posse por 5 anos, ininterrupta e sem oposição.
  • Área de terra em zona rural não superior a 50 hectares (cinquenta hectares).
  • Tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família.
  • Ter nela sua moradia.
  • Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.

Principais Diferenças entre Usucapião Rural e Urbana

Embora compartilhem princípios gerais, as modalidades de usucapião rural e urbana se distinguem fundamentalmente em:

Para as modalidades extraordinária e ordinária, as diferenças são menos acentuadas nos requisitos formais, mas a natureza do imóvel (urbano ou rural) e o tipo de uso (moradia, obra produtiva urbana vs. moradia e produtividade rural) influenciam na aplicação das reduções de prazo e na própria caracterização da posse qualificada.

Requisitos Comuns Essenciais (Reafirmação)

Independentemente da modalidade, alguns requisitos são transversais:

• Animus Domini: A intenção de ser dono é indispensável. Mera detenção ou posse por liberalidade do proprietário (comodato, locação) não configuram animus domini.
• Posse Mansa, Pacífica e Contínua: Qualquer oposição judicial ou extrajudicial inequívoca do proprietário pode interromper a contagem do prazo prescricional aquisitivo. A posse deve ser exercida de forma ininterrupta.
• Objeto Hábil: Conforme já mencionado, bens públicos são insuscetíveis de usucapião (Súmula 340 do STF; Art. 102 do CC/02; Art. 183, §3º, e Art. 191, parágrafo único, da CF/88).

"Art. 102 do Código Civil: Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião."

"Súmula 340 STF: Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião."

"Art. 183, §3º, CF/88: Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião."

"Art. 191, parágrafo único, CF/88: Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião."

Conclusão

A usucapião, seja rural ou urbana, desempenha um papel crucial na regularização fundiária e na concretização da função social da propriedade. As diversas modalidades refletem as complexidades e necessidades específicas de cada contexto, buscando equilibrar o direito de propriedade com o interesse social e a segurança jurídica.

É fundamental que o interessado em pleitear a usucapião busque assessoria jurídica especializada, pois a análise de cada caso concreto, a correta identificação da modalidade aplicável e a reunião das provas necessárias são etapas complexas e determinantes para o sucesso da demanda. Ademais, com o advento do Provimento CNJ nº 65/2017 e do Art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), a usucapião extrajudicial tornou-se uma via célere e eficaz em muitos casos, desde que preenchidos os requisitos e haja consenso.

Compreender as nuances entre a usucapião rural e urbana e seus respectivos requisitos legais é o primeiro passo para garantir direitos e promover a justiça no acesso à terra e à moradia no Brasil.